Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. Il mutuatario, ovvero colui che riceve il finanziamento, a fronte della disponibilità del denaro, si impegna al pagamento di un corrispettivo sotto forma di interessi, oltre naturalmente alla restituzione del capitale prestato. (Art. 1813 Codice Civile)
Il contratto di mutuo, redatto da un notaio, contiene le regole in base alle quali viene erogato il mutuo e le clausole relative ai rapporti fra mutuante e mutuatario.
La scelta del mutuo è una decisione che influenzerà gran parte delle vita del mutuatario, per questo è necessario vagliare attentamente varie offerte di mutuo sottoponendo la richiesta a più di una banca confrontando i preventivi sulla base di parametri specifici.
Una prima scelta va effettuata fra il tipo di mutuo: le banche propongono mutui a tasso fisso, mutui a tasso variabile ma anche mutui a tasso misto.
Per confrontare correttamente i preventivi di mutuo ci vengono in aiuto alcuni documenti che le banche sono obbligate a consegnare in virtù della normativa relativa alla trasparenza bancaria.
Il prospetto ESIS (European Standardised Information Sheet) è un modulo standardizzato (contenuto e voci del prospetto sono uguali per tutte le banche) che riepiloga le informazioni principali sul mutuo proposto:
istituto erogante, descrizione del prodotto, tasso nominale di interesse, tasso annuo effettivo globale – TAEG – ammontare del finanziamento, durata del contratto, numero e frequenza delle rate, ammontare delle rate, eventuali spese accessorie e piano di ammortamento.
Il dato che riveste particolare importanza è il TAEG o ISC (Indicatore Sintetico di Costo) in quanto indica il costo complessivo di una operazione di finanziamento espresso in termini percentuali. E’ pertanto possibile comprendere quale offerta di mutuo sia più conveniente semplicemente paragonando l’ISC delle diverse proposte.
Per quanto riguarda l’importo del mutuo questo è legato alla capacità di rimborso del soggetto che richiede il finanziamento e alle garanzie prestate. Generalmente il mutuo non copre l’intero prezzo dell’immobile da acquistare, e sul quale generalmente viene accesa l’ipoteca, ma finanzia intorno all’80%; per ottenere un mutuo che copra fino al 100% del valore dell’immobile sarà necessario apportare ulteriori garanzie.
La garanzia per eccellenza del mutuo ipotecario è l’ipoteca che attribuisce al creditore il diritto di espropriare anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. (Art 2808 Codice Civile)
La durata dell’ipoteca è stabilita dall’art. 247 Codice Civile (Durata dell’efficacia dell’iscrizione) che recita: L’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L’effetto cessa se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine.
Le cause di estinzione sono invece definite dall’art. 2878 del Codice Civile:
- con la cancellazione dell’iscrizione;
- con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847;
- con l’estinguersi dell’obbligazione (1176 e seguenti, 1230 e seguenti, 2930);
- col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall’art. 2742;
- con la rinunzia del creditore;
- con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva (1353);
- con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche
A seguito dell’entrata in vigore della Legge Bersani (L. n. 40 del 02/04/07) è possibile ottenere la cancellazione dell’ipoteca in maniera automatica: la banca, entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo, invia all’Agenzia del Territorio la comunicazione dell’estinzione; l’Agenzia del Territorio provvederà alla cancellazione dell’ipoteca senza oneri per il mutuatario.
